《房地产评估》自考模拟题四【2021年4月】

三、计算

思考：期房与现房的价格孰高孰低?

在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/m2时，出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少?

例2、某套房屋合同总价为80万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：

1. 成交日期一次性付清;

2. 先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款;

3. 分期付款，其中成交日首付40万元，一年后支付24万元，两年后再付20万元;

4. 成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元;

5. 约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15万元，一年后支付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。

假设年利率为6%，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少?

解：(1)p1=80万元

(2)p2=80·5%+80divide;(1+6%)=79.47万元

(3)p3=40+24divide;(1+6%)+20divide;(1+6%)2=80.44万元

(4)p4=24+6500·(P/A,0.5%,120)=82.55万元

(5)p5=15+10divide;(1+6%)+4250·(P/A,0.5%,240)=83.75万元