济南自考考试大纲00169房地产法

房地产的特征：【简答题】

房地产是不动产的一种，与土地密不可分。

房地产不仅包括物质实体，还包括依托于物质实体上的权利和利益。

房地产既包括房产，又包括地产。

城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于   农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【选择题】

建设用地使用权是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利。建设用地使用权人有权   利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。【名词解释】

地役权是按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。其中他人的不动   产为供役地，自己的不动产为需役地。【名词解释】

地役权具有以下特征：【简答题】

地役权的客体不限于土地，而且不限于需役地所有权人与供役地所有权人之间，供役地、需役地   的用益物权人也可以约定设立地役权。

地役权通过书面形式的地役权合同设立。

地役权具有从属性和不可分性。地役权的成立和存在从属于供役地和需役地，并与供役地和需役   地不可分离。

土地征收的程序【选择题】

征收土地需由市、县人民政府拟定“一书四方案”，是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、   补充耕地方案、征用土地方案、供地方案，逐级上报有批准权的人民政府批准；批准后，由市、县人民政府组织实施。征地方案的实施要经过“两公告一登记”的程序。

房地产开发用地，指出让或者划拨取得建设用地使用权的，用于经营性房地产开发的城镇国有土地。

（1）房地产开发用地只能是城镇国有土地。（2）房地产开发用地用于经营性的房地产开发。【名解】   8.建设用地使用权人的权利和义务【简答题】

权利：①占有和使用土地并取得土地上建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权；②处分建   设用地使用权并获取收益的权利。

义务：①按照法律规定以及合同约定支付出让金等费用的义务；②合理利用土地的义务。   9.国有土地上房屋征收补偿制度——【案例分析题】

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收   个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

征收的前提——公共利益

征收补偿的范围：①被征收房屋价值的补偿。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。③因   征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

房地产开发，即房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地

产开发项目或者销售、出租商品房的行为。【名词解释】

房地产合作开发的利润分配和责任承担【选择题、论述题】

房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部

分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定，对增加的投资数额的承担比例，当事   人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当   事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定   责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事   人的实际投资比例分配利润。

合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

发包人的义务：（1）按照合同约定做好施工前准备工作；（2）与承包人相互配合，保证工程建设   顺利进行；（3）组织工程验收；（4）接受建设工程并且按照约定支付工程价款。【简答题】

承包人的义务：（1）按照设计文件和施工合同严格施工；（2）接受发包人的必要监督；（3）按   期完成和交付合格工程；（4）保修责任和损害赔偿责任。【简答题】

房地产交易的特征：【简答题】

房地产交易是平等主体间的法律关系。

房地产交易中的房地产转让和抵押交易的完成，既要求当事人签订合同，还要求当事人办理权属   登记手续。

房地产交易行为受到政府的管制和调控。

商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工

程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投   资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前   取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。【选择题】

合同未作约定的，房屋面积误差按以下原则处理：【选择题】

出租人的权利义务：【简答题】

权利包括：（1）租金收取权；（2）用房监督权；（3）合同解除权；（4）房屋收回权。

义务包括：（1）交付房屋并使之适于使用的义务；（2）修缮房屋的义务；（3）瑕疵担保义务；（4）   负担出租房屋上合法税费的义务。

承租人的权利义务：【简答题】

权利包括：（1）房屋使用权；（2）优先购买权和优先承租权；（3）合同解除权。

义务包括：（1）支付租金的义务；（2）依约使用房屋的义务；（3）妥善保管房屋的义务；（4）合   同终止时返还原房的义务。

买卖不破租赁是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。房屋租赁期间内，

因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。【名词解释】

优先购买权具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、

外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在 15 日内未明确表示购买的；

第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。【选择题、案例分析题】

出租人知道或者应当知道承租人转租，但在 6 个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。【选择题】

房地一体主义【案例分析题】

《物权法》第 147 条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

《物权法》第 182 条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

《物权法》规定：……该建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

《物权法》第 187 条规定：以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押权登记。抵押   权自登记时设立。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产取得的价款依照下列规定清偿：①抵押   权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；②抵押权已登记的先于未   登记的受偿；③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

房地产代理是指房地产经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三者进行房地产交易，并由委托

人直接承担相应的法律责任的经纪行为。【名词解释】

代理活动的特点：（1）经纪机构必须以被代理人的名义从事代理活动，而不是以自己的名义；（2）   经纪机构必须在代理权限范围内从事房地产代理活动；（3）代理行为的法律后果直接归属于被代理人   承担。【简答题】

建筑物区分所有权的特征：（1）权利构成的复合型；（2）权利客体的特定性与观念性；（3）权

利存续与处分的整体性；（4）属人性强。【简答题】

物业管理与业主的建筑物区分所有权、业主自治的关系【论述题】

物业管理与业主的建筑物区分所有权

①在建筑物区分所有的安排下，业主不仅独立享有专有空间，而且还存在共有或共用部分。各个业主   的专有共有部分相互结合成为一个整体。客观上要求业主们共同对区分所有的物业进行共同的管理。

②区分共有的物业一般为少则数人，多则几十人、几百人对众多区分所有建筑物的管理，需要通过一   种机制来协调彼此的权利义务，从而实现对物业小区的共治。这种机制即业主自治。

物业管理与业主自治

物业管理的本质是业主自治，它不同于单个业主的自治，而是多个乃至上百个业主所形成的团体组织   的自治机制。具体来说：①对区分所有的物业的管理，不是个人自治，而是业主共同自治，是业主自   治管理的根本基础。②由于自然的和法律的联结使物业的购买人形成法律上的团体，取得了住宅区物

业管理的主体资格，业主团体有权按团体意志对自己的物业实施自治管理。③物业服务企业的受托管   理是业主团体自治管理的延伸。

业主在物业管理中的权利和义务【论述题、简答题】

权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，   并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）   参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。

义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（5）按时缴纳物业服务费用；

（6）法律、法规规定的其他义务。

业主大会的职责：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金;

（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。【简答题】   28.业主大会决定的有效通过【简答题、选择题】

业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主并且占总人数 2/3 以上的业主同意：（1）筹集和使用专项维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施。其他半数通过。

业主委员会是业主大会执行机构，是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门或者街道办事处、

乡镇人民政府备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服   务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助物业服务企业履   行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。【简答题】

可以设定抵押的房地产【简答题、选择题】

（1）房屋及其他土地附着物。（2）建设用地使用权。（3）土地承包经营权。 31.不得设定抵押的房地产【简答题、选择题】

土地所有权；

耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社   会公益设施；

所有权、使用权不明或者有争议的房地产；

依法被查封、扣押、监管的房地产；

法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。

房地产抵押权当事人的权利和义务【论述题、简答题】

抵押物的占有和管理。

抵押物的保险

抵押物的出租和出让

抵押权的实现条件：①债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期   履行协议的；②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的或者抵押人的合法继承人、   受遗赠人拒绝履行到期债务的；③抵押人被依法宣告解散或者破产的；④抵押人违反本办法的有关规   定，擅自处分抵押房地产的；⑤抵押合同约定的其他情况。

房地产抵押权实现的清偿顺序：（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应交税费；

（3）偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金；（4）赔偿因债务人违反合同而对抵押权人造成的   伤害；（5）所剩余部分退还抵押人。【选择题、案例分析题】

经济适用住房的准入和退出【简答题】

准入：申请经济适用住房的家庭必须同时符合下列条件：（1）具有当地城镇户口；（2）家庭收   入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（3）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定   的住房困难标准。

退出：经济适用住房购房人的退出形式包括取得完全产权、政府回购或向市场出售等三种方式。   35.退回廉租住房的情形：（1）将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的；（2）无正当理由连续 6 个月以上未在所承租的廉租住房居住的；（3）无正当理由累计 6 个月以上未交纳廉租住房租金的。

【选择题】

实行限价商品住房政策的申请条件：（1）申请人须具有完全民事行为能力；（2）申请人具有本市   户籍或申请人具有本市常住户籍并达到一定的年限；（3）单身家庭、离异家庭提出申请的，需满足年

龄、离异时间上的要求；（4）申请家庭的人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准；（5）   申请家庭成员在一定时限内没有住房交易记录；等等。

限价商品住房购房人的退出形式包括政府回购和向市场出售等方式。【简答题、选择题】

住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇   企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。

【名词解释题】

城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以其实际占用   的土地面积为计税依据而征收的一种房地产税。

耕地占用税指对占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人征收的房地产税。

土地增值税是指对转让房地产并取得收入的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为计税依   据而征收的一种房地产税。